Quando ci si avvicina alla realizzazione di un investimento immobiliare, la scelta tra affitti turistici e affitti per studenti rappresenta un bivio ricorrente per molti proprietari.

D’altronde, anche se il mercato degli affitti turistici può inizialmente sembrare più allettante grazie ai prezzi giornalieri più elevati, in realtà un'analisi più approfondita rivela che gli affitti per studenti possono offrire vantaggi significativi sia in termini di rendimento netto che di gestione operativa.

Scopriamolo insieme, partendo da un caso studio che conosciamo molto bene: la città di Padova.

Analisi sul mercato degli affitti per studenti di Padova

Padova è una città universitaria che offre interessanti opportunità per entrambe le tipologie di affitto e, proprio per questo motivo, possiamo assumerla come punto di riferimento per l’analisi su molte realtà del Nord Italia e, più nel dettaglio di molte altre città universitarie italiane. Fanno eccezione alcuni casi particolari, più specifici, come il centro storico di Venezia, dove le logiche del mercato turistico seguono pattern unici.

Ciò premesso, nel settore turistico un appartamento a Padova genera mediamente 100 euro per notte di ricavo lordo. Considerando un tasso di occupazione del 65% - realistico per una città non primariamente turistica - il fatturato annuo si attesta intorno ai 23.000 euro. Tuttavia, questo valore lordo subisce diverse e significative decurtazioni.

In primo luogo, le piattaforme di prenotazione come Airbnb o Booking.com richiedono commissioni sostanziali, pari a circa il 15% del fatturato (nel nostro esempio, equivalente a 3.600 euro annui). A questo si aggiungono i costi bancari, che oscillano tra l'1% e il 2%, comportando un'ulteriore spesa di circa 300 euro.

La gestione fiscale rappresenta un altro aspetto che non può essere certo sottovalutato: la cedolare secca, che può variare tra il 21% e il 26%, incide per circa 6.200 euro. Le pulizie, elemento essenziale per mantenere standard elevati, comportano una spesa annua tra i 3.000 e i 4.000 euro.

Non vanno sottovalutati i costi accessori come le amenities (prodotti di cortesia, biancheria, materiali di consumo) e le manutenzioni ordinarie e straordinarie. Un aspetto particolarmente critico, evidenziato da numerosi proprietari, riguarda i danni causati dagli ospiti, inclusi casi di feste non autorizzate nell'appartamento. Si tratta di eventi imprevisti che possono gravare significativamente sul bilancio annuale.

Considerando tutti questi fattori, il guadagno netto per il proprietario si riduce a circa 9.000 euro annui. Se poi il proprietario decide di affidarsi a un'agenzia per la gestione completa dell'immobile, deve considerare un'ulteriore commissione di circa il 30% sul fatturato totale, riducendo ulteriormente il margine di profitto.

L'alternativa degli affitti per studenti

Il mercato degli affitti per studenti presenta una dinamica differente e, per molti aspetti, più vantaggiosa.

Un appartamento medio con tre camere a Padova, affittato a 550 euro per camera, con un tasso di occupazione del 95% - significativamente più alto rispetto al turistico - genera infatti un fatturato annuo di 20.000 euro per gli affitti, oltre a 3.500 euro per le utenze.

I costi in questo caso sono notevolmente inferiori e più prevedibili. La cedolare secca al 21% incide per 4.100 euro, mentre il costo di gestione attraverso servizi specializzati come SoloStudenti ammonta a circa 1.800 euro annui. Il risultato è un guadagno netto di 14.000 euro, ben superiore rispetto all'opzione turistica.

I vantaggi operativi degli affitti per studenti

Oltre al vantaggio economico, gli affitti per studenti offrono benefici significativi in termini di gestione operativa.

Nel caso degli affitti turistici, il proprietario deve infatti farsi carico di numerose responsabilità come:

• gestione dei check-in e check-out
• registrazione degli ospiti
• dichiarazioni per la tassa di soggiorno
• gestione delle prenotazioni e delle comunicazioni con gli ospiti.

Aspetti che, come evidente, richiedono un significativo investimento di tempo e una costante disponibilità.

Al contrario, affidando l'immobile a una società specializzata nella gestione di affitti per studenti, il proprietario può delegare completamente questi aspetti operativi. La gestione professionale garantisce non solo la selezione accurata degli inquilini, ma anche le attività amministrative e manutentive.

Stabilità e prevedibilità del mercato studentesco

C’è poi almeno un altro aspetto fondamentale da non sottovalutare: la maggiore stabilità del mercato degli affitti per studenti.

La domanda di alloggi studenteschi nelle città universitarie è costante e tendenzialmente in crescita. Gli studenti rappresentano un target più prevedibile rispetto ai turisti: i contratti sono di lunga durata, i periodi di permanenza sono definiti dal calendario accademico, e i pagamenti sono più regolari.

Inoltre, il mercato studentesco è meno soggetto a fluttuazioni stagionali o a eventi esterni rispetto al mercato turistico, che può risentire maggiormente di fattori come crisi economiche, cambiamenti nelle tendenze di viaggio o eventi imprevisti come la recente pandemia.

Insomma, sebbene gli affitti turistici possano sembrare inizialmente più redditizi grazie ai prezzi giornalieri più elevati, un'analisi approfondita rivela che gli affitti per studenti offrono vantaggi significativi. Il rendimento netto superiore, combinato con una gestione più semplice e una maggiore stabilità del mercato, rende questa opzione particolarmente attraente per i proprietari immobiliari.

Naturalmente, il segreto per il successo di tale investimento immobiliare risiede nella scelta di partner professionali per la gestione, che possono garantire un'occupazione costante, una selezione accurata degli inquilini e una gestione efficiente di tutti gli aspetti operativi. In questo modo, il proprietario può massimizzare il rendimento del proprio investimento immobiliare minimizzando al contempo l'impegno personale richiesto.

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