Hai una seconda casa da affittare e sei indeciso se convenga di più proporla a studenti o a turisti?
Ebbene, si tratta di un bivio piuttosto comune che, in queste righe, cercheremo di chiarire: le due alternative presentano infatti numerose differenze che meritano un’attenzione particolare.

L’affitto a turisti

Cominciamo dalla prima ipotesi, l’affitto a turisti. Di norma la locazione nei confronti dei viaggiatori che si trovano in vacanza in città è in grado di garantire una maggiore rendita per notte e una maggiore libertà nella gestione: il proprietario può infatti facilmente scegliere di rendere indisponibile il proprio appartamento per una o più settimane, con un’elasticità che non potrebbe certamente applicare nel caso in cui l’immobile sia contrattualmente locato per un intero anno a un gruppo di studenti.

È pur vero che l’affitto a turisti richiede un maggiore lavoro per le pulizie e per le attività di check-in e check-out: operazioni che richiedono un significativo dispendio di tempo al proprietario di casa o, in alternativa, la necessità di delegare tali operazioni a un collaboratore retribuito.

Si consideri altresì che l’affitto a turisti espone l’immobile al maggiore pericolo di periodi vuoti, soprattutto in bassa stagione. Stando ai dati di AirBnb, a Padova l’occupazione media annua è del 65%, con un minimo di gennaio pari al 46% e un picco di settembre all’80%.

Sono inoltre ricorrenti i costi extra derivanti da danni subiti da sostenere per l’iscrizione a piattaforme o servizi extra. Per esempio, si consideri che il prezzo medio delle camere a Padova è pari a 100 euro a notte su AirBnb. Per usufruire di una locazione intercettata da tale servizio, occorre tuttavia considerare l’IVA (22%), la commissione di booking (30% + IVA), il peso della cedolare secca se si adotta tale regime fiscale (26%) e le commissioni di incasso bancario (1-2%).

Affitto a studenti conviene?

Considerate anche le regole sempre più complesse, la crescente concorrenza e la scarsa convenienza economica, molti proprietari e investitori hanno deciso di passare dall’affitto turistico all’affitto a studenti. Peraltro, se hai letto con attenzione quali sono le principali caratteristiche della locazione breve ai viaggiatori, allora dovresti altresì poter intuire quali siano le peculiarità della locazione a studenti.

Proviamo a schematizzarle:
- guadagno elevato (tra i 400 e 600 euro a camera), con un ROI medio del 12-16% del valore dell’immobile;
- tasso di occupazione del 95% grazie a contratti di 12 mesi;
- entrate mensili più prevedibili e garantite;
- costi di gestione minori, valutato che nell’arco di un anno solare si avrà di norma a che fare con un unico rapporto di locazione. Si abbattono in tal modo gli oneri legati alla necessità di gestire le locazioni brevi, pulire la casa, amministrare i check-in e i check-out, e così via;
- salvo diversi accordi, i consumi per le utenze domestiche sono a carico di chi vive nell’appartamento.

Qual è la scelta migliore?

Ora che abbiamo condiviso una sintesi di quelle che sono le principali caratteristiche dell’affitto a studenti e dell’affitto a turisti, possiamo provare a considerare quale possa essere la migliore scelta.

In verità, non esiste una strada preferenziale per la generalità dei proprietari di immobili da destinare in locazione, considerato che tutto dipende da cosa si aspetta il proprietario e dalle caratteristiche dell’appartamento.

Per esempio, un immobile vicino alla sede di un’Università si presta generalmente meglio ad essere affittato agli studenti, mentre uno in una rinomata località di mare potrebbe risultare più profittevole se indirizzato verso una locazione turistica.

Si consideri altresì quale sia il tempo disponibile per la gestione del bene. Se il proprietario o un suo collaboratore possono dedicarsi in modo più frequente ai rapporti con gli inquilini, si potrebbe cercare di massimizzare le entrate con locazioni brevi ai viaggiatori.

Ancora, si valuti con attenzione la tendenza del singolo proprietario al guadagno: se infatti si privilegia un guadagno potenzialmente maggiore ma variabile, si potrà dirigere la propria attenzione verso l’affitto ai turisti; chi invece preferisce un guadagno minore ma più stabile, potrà trovare più ampia soddisfazione nell’affitto a studenti.

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